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谈店铺转让费的技巧:4步教你如何避免转让被坑,达到合理的价格!

发布时间:2020-07-16 14:01:20 发布人:德庄火锅

很多老板在找店铺的时候通常遇到一个头疼问题,那就是高昂的店铺转让费。转让费用是否合理?店铺后期转手风险有多高?这些都需要我们仔细慎重考虑,避免掉进转让“陷阱”。
谈店铺转让费的技巧:4步教你如何避免转让被坑,达到合理的价格!

谈店铺转让费的技巧

很多老板在找店铺的时候通常遇到一个头疼问题,那就是高昂的店铺转让费。转让费用是否合理?店铺后期转手风险有多高?这些都需要我们仔细慎重考虑,避免掉进转让“陷阱”。

今天,小哗将针对转让费这部分展开给大家分析,如何将转让费达到一个自己合理预期的标准?一起来看看吧~

01 转让费的价值构成

一个合理的转让费一般包含有形资产和无形资产。

店面的有形资产一般包括店面装修、厨房设备、桌椅板凳、空调冰柜收银系统、产品技术、剩余原材料等。我们通常说到的转让费都是这些,但实际上转让费远远高于这些。

原店主会将客流量、租金优势、合同期长等作为谈判的附加值砝码,以此提高转让费用。店铺的无形资产一般包括以下几点:

1、原店面的口碑和客源

如果接手后的项目和原项目差不多,那么这些资源都会用得上。如果品类完全不同,那这些没有任何意义。

2、剩余租赁期限的使用权

例如:前店主与房东签了四年合同,他只干了一年就要转让,那么剩余三年的使用权限就该归你。当然,这部分使用权益必须要经过原房东的同意。

3、对该商铺的优先续租权

花高额转让费获得转让权之后,首先就要确认这个店铺的合同期到期后是否有优先续租的权利。

这里要防止以下情况出现,比如:前店主转让房子的原因就是因为房子合同到期后,房东要收回房子。这样转让就是为了自己尽快转手,降低自己的损失。如果不问清楚,自己的转让费就要打水漂了。

4、对该商铺现有权益的继承权

商铺的现有权益包含:现在的租金水平,交租方式,水电费用及交付方式等能否继续保持。

02 转让费可能存在的风险

1、租户与房东间的权益属性风险

前店主转让店铺是否经过房东同意,转让费用里包含的资产是否和房东达成了共识,最后能否兑现。

2、高转让费的泡沫风险

很多人为转让时可以转让一个好价钱,会想尽办法,例如:让人排队故意提高转让价钱;很多店铺本来租金水平并不高,但是因为地段好、竞争激烈最后形成了一个虚高的转让费。虚高的转让费存在着贬值风险,因为店铺未来的价值很难估计。

最简单的方法就是查看租金与转让费之间的关系,如果转让费远远高出租金太多,那么风险就非常大。

3、转让费的法律风险

目前转让费并没有统一的规定和标准,在法律上也没有任何保障。一旦掉入转让费陷阱,就只能自认倒霉了。投资前一定要谨慎考虑,做好风险评估。

4、转让费的投资风险

很多人面对高额转让费的时候都会有这样的心理:这个钱并没有白花,等我不干了可以再转让出去,这个钱还是我的,说不定还可以转让的更高。

面对高额的转让费不能存在侥幸心理,千万不能将转让费当作投资。把转让费作为投资的一部分风险非常高,因为城市在变化,商圈环境也在变化,一个商圈几年后是什么情况都是未知的,尤其是一些老商圈,整个商圈都在萎缩,投资也在贬值,这时候一定要清楚规划核算几年后当初花的转让费能否再收回来。

03 怎样合理地评估转让费?

因为转让费这一块并没有市场标准,完全是转让方个人的行为,要多要少都是遵循转让方个人的意愿。作为转让方肯定是越高越好,但作为找店的人肯定是希望越低越好。

究竟转让费值不值得?我们需要自己进行评估,现在小哗给大家介绍几种转让费评估的标准。

1、首先要看软硬件设施值多少钱

计算店内的所有装修设备软硬件大概能值多少钱,算一下这部分价值在转让费中的占比有多少,如果连一半都不到的话,那么这笔转让费就是偏高的。

2、看未来的保值空间有多少

看商圈未来发展的趋势是上升还是衰退,考虑一下转让费保值的空间有多大。繁华商圈发展趋势还是上升的,未来转让难度会低一些,相对转让费保值空间会比较大。

相对,老商圈或者处于衰退阶段的商圈,保值空间就比较小。

3、看转让费和房租的关系

一般地方转让费差不多等于一到两年的房租,最好的地方转让费也不可能超过三年房租,如果超出这个数太多,那就是虚高了。

4、看竞争情况

转让费的高低最终还是取决于店主个人意愿,以及你的谈判技巧。

04 转让风险比较大的几类位置

1、学校老校区

很多学校建了新校区之后老校区人数会急剧减少,老校区功能也在逐渐弱化,一般老校区都成了研究生院,在校人数非常少。

如果在这些地方转店的话,转让费肯定是在贬值的。

2、规划中的地铁或道路沿线

地铁建成后对地铁口附近的商家来说是好事情,但是在修建过程中会有一大批店铺会跟着遭殃。简单说修路、修地铁就会围墙,再好的生意围挡上半年、一年也会被耗死。所以在接店时一定要考虑所在地区的规划,避免接店后遇到修路、修地铁的尴尬局面。

3、区域功能弱化的老商圈

老商圈过了发展的黄金期以后,有一部分会随着新的变化重新招商走出发展的新路子,大部分都会慢慢过气,处于高租金、低客流的尴尬局面。在这种商圈要注意转让费是越来越贬值的。

4、面临拆迁的城中村

随着城市的不断发展,面对城中村的店铺,谁也不确定什么时候会面临拆迁。这样的情况下,转让费的风险就会非常高。

总结

综上所述,转让费是一件斗智斗勇的事情,我们既要有合理的估值,也要掌握一个正确的谈判方法。以上就是转让费用相关谈判的方法和注意事项,希望能对大家有所帮助。

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