一个面馆老板的中小型餐饮实体店选址方法

餐饮店具有门槛低、投入少、毛利高等优点，因此，许多人都争先涌入这个行业，从而导致中小型餐饮店市场异常拥挤，竞争十分激烈，再加上纯外卖店的冲击，餐饮愈加难做。

年初这里还是一家火锅店，二个月一过就变成一家快餐店了。这种现象每天都发生在我们身边。

到底如何才能使自己的餐饮店在众多竞争者中脱颖而出，实现高盈利并长期发展下去呢?这是许多创业人都关心的问题。

一些人说，质量第一，也就是说要做大众喜欢吃的菜，了解顾客的口味，以质量和口味求生存;另一些人认为，服务才是核心，顾客是上帝，只有顾客对我们的服务满意，才会愿意来我们餐厅，这样才能留住顾客，才能赚钱。

没错，这些都很重要。但是，对于初创的中小型餐饮店，质量和服务都是后话。仔细想想，你吃过很多家餐厅，真正觉得有几家的饭菜十分可口以至于你想经常光顾?又觉得哪一家餐厅的服务真正超越别家让你倍感温馨?一家中小型餐饮店，要有多少前期投入才能做到像海底捞一样在服务上脱颖而出呢?

虽然这些都是十分重要的条件，但是需要在发展中不断优化，而不是一蹴而就的。那么我到底应该首先关注什么呢?没错，就是选址!

现在小编给大家简单说下我对餐饮选址的一些看法。(实体店选址我抛开小摊贩和大型饭店酒店类的情况，主要针对30到500平左右的主流中小型餐饮实体店)

当店铺选了正确的位置，那你的小生意就等于成功了一半。好的选址能够保证充足的客流量，利润当然可观。

有人说，小餐饮店赚钱靠位置，这足以证明选址的重要性。合适的选址会更容易吸引顾客，使开店的成功率倍增，反之则失败。在这一点上，餐饮人们还切记谨慎小心，以备万全。

那么如何正确选址，最大程度地保证餐饮店的利润呢?

分析自己餐厅类型(前期工作)

1、好的选址，并不是说地段有多贵，而是依据是否和店铺的定位相符合。

也就是说，店开在哪儿，取决于经营何种类型的餐厅。

这时要好自己店铺产品的分析，分析主要消费群体是什么人，是中年人，还是青年人，是租客还是自住客，是情侣，还是上班族他们的比例各占多少?人均消费是多少钱。

同时找几个和你自己要开的店铺类似的餐饮店进行跟踪分析。

生意好的特点是什么，生意差的特点是什么。门前半小时客流量是多少，上午中午下午的人流特点是什么，这些店铺的销售高峰期是什么时段，都有多少人次消费。大致流水是多少。淡旺季区别是多少?

如果这些都调查完了，可以你对自己项目的特点，比如说在什么样的地段位置，多大的店面，根据客流量大致分析，就能知道开店一天的大概流水是多少了。但是也要具体情况具体分析。

2、开店预先模拟，既然前期工作都做了很多，根据自己的预算，把一项一项可能发生的费用进行分解，各个环节需要投入多少。

比如说房租，就只能投入5万，那就根据5万的预算去找房子，因为前期的考察，也大概都知道什么房价了。

比如明显5万租不到100平米，就不能按照100平米做方案，就餐区要占多大面积，多少座位。店内人员工资多少预算多少，食材成本多少，盈亏保本点是多少?

比如说2000，一天要卖2000才保本，那就要考虑能不能做到这么多，你所考察的店铺同样面积的有没有这么多的流水。

分析商圈(客流量)

中小型餐饮店选址的第一要素必然是客流量要大，这里的客流量不等于人流量，人流量大不等于客流量大，这个概念要搞清楚。

中小型餐饮店本来就是毛利较小的盈利模式，只有依靠较大的客流量才能保证利润的产生，否则很容易出现收不抵支的现象而倒闭。一般来说，人气旺盛的地方基本上都有利于开设店铺。

这里就要涉及到商圈选择成熟而稳定的商圈依据环境划分，分为一下那么几种：

1、住宅区

社区底商下面，或者十字路口的商铺，依托附近居民消费的，开面馆，土菜馆，熟食店，早餐店，快餐店等可考虑。

客源消费稳定是他最大的优势，注意的一点是现在很多社区底商不能明火，否则办不了营业执照。

2、教育区

教育区及附近有大、中、小学等学校，这种稳定的教育圈周边也是开餐厅的首选。

3、办公区，工厂区

办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人。

只要能摸清周边客户的消费习惯和消费水准，选择在这种员工规模的写字楼底商开餐厅，是足以保证客流量与客户的稳定性。

工厂区和办公区是一样的。

4、商场步行街

通常人们在玩乐之后，都需要补充体力。

不难发现，商场娱乐圈的顾客群较为稳定，而且一般性的消费也较固定，再加上交通主动脉的配合，在这片区域开餐厅也能保证较高及较稳定的客流量。

分析店面租金性价比

中小餐饮店选择店面时，还要考虑租金性价比的问题。

谁都知道，地段较好的店面租金难免会贵，毕竟一分价钱一分货，所以很多人都认为，只要自己选择租金较高的店面，便万事大吉了。

但这毕竟只是一个模糊的方法，你有考虑过有些地段要价虚高吗，有考虑过自己的餐饮店到底需要什么样的客户群体而谨慎定位吗，有考虑过自己每个月所赚的盈利与所交付的租金之间的差价足够大吗?

举个例子吧，如果我的小店月营业额在6万元左右，那我的租金在多少比较合适呢?

我认为月租金占比月营业额的8%到20%，也就是在5000—12000元才是比较合适的，超过25基本就不要考虑做了。

越好的店这个数值越低，海底捞这个数值就达到了5%。所以，小型餐饮店在选址时，不能只看店面租金的绝对价格，还要考虑租金的性价比是否足够高。

不要太扎堆(同质化)

不要不扎堆(边缘化)

我们经常会在街上看到所谓的什么小吃一条街，走进去观察一下，各种同质化的饭菜琳琅满目，并且没有什么特色，实在是不知道该选择哪一家来解决一顿午餐。

不要要太扎堆的意思是，看很多竞争对手在哪你在哪?除非你的产品确实很牛逼，你的服务经营确实很牛逼。

但也不要不去扎堆，周边没有做餐饮的，只有你一个人这样很大概率会死的，商场靠近厕所的铺子永远是租金最低的。

其实找地址，要扎堆的，只是要看清楚扎什么堆，比如这条街有很多卖其他吃的，还有卖衣服的，超市之类的很多，你就应该扎堆，因为你的餐饮跟人家不是一样的，别人卖包子，你卖小火锅，所以不冲突，反而互补，只是不要找那种满大街过去，没几步路就都是小火锅就成。

所以，我们在做决定之前，需要认真考虑一下，不是门店集中的地方客盈利就一定大，一定要专门做一番调查，对这里和自己相似的店面进行了解。

注：

如果你确实看好这个地方，也确实有几家小火锅，那么选址你定下来了，你就要衡量你的竞争对手的特色跟条件，你的特色跟条件，然后找到差异化进行包装经营(比如他们不是自助的，你弄自助的，他们价格高，你弄价格适中，他们风格普通，你弄个青春文艺，他们口味一般，那么你的味道很好，他们服务经营差，那么你的服务经营弄好，等等)。

要综合分析你的对手，找出他们的优缺点，来以彼之长补己之短，以己之长攻其弱点，采用差异化包装经营策略。

总结：

店铺选址是每个老板最头疼的问题，我也找过地方开店，确实地方很难找。

找新店铺(第一次出租的)，我们叫做生铺，需要养一段时间，估计都要不怎么赚钱一段时间，特点是很便宜，但是客流量少，周围居民少，需要慢慢守生意。

但是如果有钱，眼光够毒，可以整租10年或者15年，当然押金也多。等这个地方慢慢熟起来，租金涨起来。这时候人也多了，周围商业也成熟了，就开始挣钱了。

别人晚进来的，光租金 他就压力很大了，这需要有一定资金的商家。

如果找熟铺呢，问题就多了，已经赚钱的不让给你，除非你拿钱砸他，出一笔高额的转让费;

亏本的呢，其实你看人多，鬼知道他是亏本的，就算是亏本他也不会告诉你，还想捞笔转让费呢，也有自己私底下转让给朋友的，你去找不一定找的到，反正繁华地段不会有个空门脸等你去开张;

而且熟铺的价格高，没有一定管理经验很容易做赔钱。

总之，店铺非常难找。不过有三种情况可以捡漏：

一、原来的业态不适合做其他，比如说有个铺子做家电，做手机，做服装，做什么赔什么，房东也极度失望了，房租很便宜给你了。偏偏适合做餐饮，那就发大了。

二、原来的业态不行，比如说有铺子做休闲咖啡厅，但是周围的人压根不休闲，结果适合做快餐，你也赚了。

三、原来店铺的老板经过沟通，压根就是一外行，啥都不会，口味也不行，这样也可能通过改变店铺形象和口味招揽来新的生意。

关键是前期考察一定做到位，找到好的店铺需要坚持和方法及运气。选址就像挑选结婚对象，选错了，再换的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重!

最后，总结影响选址的因素：

1、客流量

2、商圈

3、租金

4、交通

5、居民结构

6、面前场地

7、机关学校

8、经营性质和

9、经营品种

10、房屋结构

11、相邻店铺

12、地势朝向楼层

13、规划和相关政策

14、房东

......

这些因素在实际操作过程中，不会全部出现，只会出现几个，这时候你要综合考虑，全盘统筹，拿出最优方案。