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投资魔方公寓靠谱吗?

发布时间:2020-06-22 16:19:19 发布人:魔方公寓

根据链家研究院的统计,2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元,租赁人口达到2.3亿;2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿。
投资魔方公寓靠谱吗?

根据链家研究院的统计,2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元,租赁人口达到2.3亿;2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿。

下面从以下几点分析一下魔方公寓靠谱吗:

1 长租公寓的市场很大

众所周知,60后和70后已经不是都市里面最强有力的消费群体了,95后才是。中国的单身人群有两个亿,相当于美国人口的三分之二。过去30年,都是在为家庭盖房子,都是盖得越来越大、越来越贵、配套越来越完善,但是,这并不符合90后对房地产的空间消费的需求。

单身白领、90后需要的是30平米左右的公寓,因为50平米太大且贵,而小于20平米就有窝居酒店的感觉。

但是现在很难找到好的设计师。因为长租公寓这种租赁产品,你的所见即所得,而设计师以前都是做大项目的,一做就是几十万平米,被开发商惯坏了。让建筑师设计三十平米的一房一厅一卫设计不出来,大衣柜怎么做也不知道……所有的家具和供应商也都没有做过小户型的设计和供应。

因此,现在中国的租赁市场正在放大、正在井喷,但是中国租赁的供应侧端根本没有满足九零后单身这两类人群对空间的需求。

不少人就是把房子改造出租,这是不行的。以前开发商的思路在新产业不能用,必须重新建立一个新的设计模型。进入一个产业一定要明白消费者需要什么,这是企业未来转型的重要基础。

我们在做长租公寓的更多的是为消费者画像,如果你不做这么精细的工作,你做的产品只是一个产品,难以获得更多的增量和定价权。做品牌做存量更重要的是定价权,香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好的五星级酒店软件硬件全都一样,唯一的区别在于不同的品牌定价权不一样。

2 二房东听起来很美好

二房东模式不是轻资产。因为要给租金,还要进行装修,投资非常大。如果一栋楼是两百个房间,做成公寓装修的成本总投资大概是1500万,加上给房东的押金和定金,每个项目在半年内流出的资金大概是2000万。再加上营运成本和税金,比较理想的状态下,要5-7年才能收回成本!

一栋楼是2000万,十栋楼是2个亿,一百栋楼就是20个亿,同步推进的话要在6个月内全部支付,五六年之后才可能回来。一些做公寓的说三年要开到100栋,还有说要开500和1000栋的。但长租公寓要开在北上广深这些地方,一天一栋你的资金量要很大,所以二房东模式的红利已经基本消失了。

其实二房东模式就是中国连锁经济型宾馆的模式,过去大房东不会叠加,拿一个好房子,房东说可以就行了,但现在很多人找他谈,整形医院、美容中心给的价格都比较高,使得其已经成为很重的资产。

北上广深的酒店是两块五一天,公寓可以三块钱一天,联合办公是四五块一天,专业体检牙科医院、整形医院是七到八块,月子中心可以承受九到十块钱一天!如果你是房东的话你给谁?70%是这个行业现在平均的拿房成本,很多著名公寓拿楼的成本已经超过80%。这样做到最后就是恶性循环!

3 做公寓不是做物业管理

没有二房东的红利之后如何盈利?现在,不少开发商的楼卖不掉,但做公寓运营管理的拿不到楼,那是不是开发商可以拿卖不掉的楼做公寓?万科等开发商就是这么干的。

当时万科做白领公寓的想法是对的,但是你都卖不掉一定是有问题的,要么是市场不好,要么是太远了,要么是太贵了!比如说保利的房子特别好,可是他们的房子要么就很贵8w/平米,里面都贴着大理石,白领根本租不起;要么就很远,不方便白领上下班。

因此,开发商真正卖不掉的库存并不适合做经营,适合经营的都在铁路旁边、高铁旁边,或者在市中心。开发商进入运营的时候一定要弄明白,做公寓不是物业管理,现在很多人把租赁二房东搞成了物业管理!

这个市场确实很大,但就像前面说的,做长租公寓需要大资本的推动,一栋楼的投资是两千万,十栋楼的投资是两个亿。

开发是以销售为目的,以销售额为主,要想排名要有利润,销售额得很大,这就是为什么万科是要全持有,又和小米合作把它卖掉。但是,运营不是这样的,通过运营的精细化让你创造很好的现金流以及资产价值。

开发商投了这个行业之后,报表就全部变了,你要做大量的投入,如果你是上市公司,如何给股民交待?如何每年分红?所以开发商在做的时候需要考虑全面。现在红利消失了,很多业态都在竞争,再就是资产定价权已经转移到了业主方,难卖的库存也是难运营的资产。

4 品牌是重资产模式

二房东其实是一个差价模式,就像以前看到这个东西便宜就拿到另外一个地方卖掉,但是现在差价模式已经不行了,迅速进入一个新的模式,叫做品牌细分的溢价模式。香格里拉就是比周边的汉庭如家贵一千块钱。

五星级酒店就是品牌化经营,不用投任何钱,但是能带来客人并赚钱。包括星巴克和酒店品牌,他们不用出任何的装修费,只是告诉房东我能帮你赚多少钱旱涝保收。

在美国还可以帮助资产增值。比如,一栋楼,现在是1个亿,通过香格里拉的管理变成1.5个亿,那5000万叫做Re-finance,可以再到银行进行贷款。

但品牌真的是需要工匠精神的,可能需要一百年的时间,所以做牌子是最需要钱的,所谓的品牌积累其实是很重的资产。

5 通过金融工具和资本运作

持有资产是很重的,但通过REITs上市和特殊结构政策,将资产份额散发出去,持有者的资金就得到了套现,租金还是免税的,就变轻了,持有者只要做好运营管理就行。

美国REITs的投资范围很广,写字楼、独立商店、购物中心、商场、工业厂房等,几乎全部涵盖,其中,工业REITs占到百分之14%,购物中心占15%,Office占12%。

沃尔玛是按照私募REITs建立的公司,旗下包括沃尔玛零售、沃尔玛不动产、沃尔玛信托,沃尔玛不动产专门为沃尔玛建商场、买商场,建了之后由沃尔玛零售付租金。

万豪酒店是世界上最大的REITs。麦当劳是REITs,其规定所有的房子它建。哪天如果全世界的麦当劳都关掉,它的房地产都可以开成一个巨大的公司。美国公寓REITs曾达到年化40%左右,因为很多美国人没房子了就租房子住。

美国的连锁商业基本上都是REITs,如果没有REITs就没有美国的连锁商业。将最麻烦的东西做成在REITs,变轻,这样自然可以专心做你品牌。中国没有REITs,但政府现在正在推出类REITs。

前一段时间大家谈重色变,今年很多人想买楼了。其实这个世界上重是很赚钱的,关键是怎么把重变轻。

6 魔方公寓怎么样?

2014年底,魔方公寓还仅仅有39家门店,一年之后,便迅速扩张至100家。而现在,这个数字已经变成了300家。

在长租公寓这个行业,魔方还希望跑得再快一些。弹药的补充节点也是关键,魔方生活服务集团CEO柳佳透露,魔方即将完成D轮融资,“规模会超过我们自己前几轮的融资,也会超过市面上所有集中式公寓的融资。”

2016年4月,魔方公寓完成3亿美元的C轮融资之后,估值超过10亿美元,成为长租公寓行业“独角兽”。

总结

魔方公寓属于现在开放加盟连锁公寓品牌中无论是规模还是资金都属于比较好的品牌,小编觉得如果是投资魔方公寓还是一个不理想的选择!

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