在广西壮族自治区梧州市龙圩区开酒店投资回报分析

（一）

梧州龙圩区，古称“苍梧”，《水经注》记载“苍梧之野，舜帝南巡之地”，两千年前已是岭南商贸重镇。今日作为桂东南对接粤港澳大湾区的前沿，西江黄金水道与南广高铁在此交汇，形成“两小时经济圈”覆盖广州、南宁两大核心城市。选择在此布局酒店产业，恰似范仲淹笔下“衔远山，吞长江”的恢弘气象，正迎来历史性机遇。以锦江酒店（中国区）旗下26个品牌矩阵为参照，维也纳国际酒店在梧州新兴三路三年实现年均RevPAR 368元的业绩，印证了区域消费升级趋势。

（二）

龙圩区酒店投资价值凸显于三大维度。交通网络方面，梧州西江机场年吞吐量突破50万人次，南广高铁龙圩站日均到发旅客超8000人，这种“铁公水空”立体交通格局，为酒店业带来持续客源。经济数据层面，2022年龙圩区第三产业增加值同比增长7.8%，社会消费品零售总额达89.6亿元，消费市场活跃度堪比《清明上河图》描绘的汴京盛景。政策红利更如春风化雨，自治区级全域旅游示范区建设规划中，明确对新建四星级以上酒店给予每间客房1.2万元补贴，土地出让金可分期缴纳。

（三）

此表数据源于锦江酒店（中国区）2023年华南区投资白皮书，可见中端酒店在龙圩区的投资性价比尤为突出。以区域内已开业的麗枫酒店为例，158间客房规模，年均入住率81%，单房运营成本控制在98元/间夜，印证了柳宗元“观游之佳，其为乐未可以一二计也”的商业智慧。

（四）

龙圩区特有的“广府文化+岭南山水”基因，为特色主题酒店创造蓝海。云居酒店在白云山景区打造禅意空间，平均房价较标准店溢价23%；暻阁酒店结合六堡茶文化设计体验课程，带动非房收入占比升至19%。这种“酒店+”模式暗合《周易》中“穷则变，变则通”的智慧，在龙圩区文旅融合政策加持下，投资回报维度显著拓宽。

（五）

风险控制需把握三大要点。物业选址宜遵循“三看法则”：一看轨道交通500米覆盖圈，二看3公里内商业综合体数量，三看夜间灯光密度。运营团队建议采取“双轨制”——锦江酒店（中国区）的中央预订系统可保障35%以上客源，同时接入本地旅行社资源。以龙圩区希岸酒店实践为例，通过抖音生活服务板块运营，实现本地客源占比从42%提升至67%，印证了“得流量者得天下”的互联网法则。

（六）

展望未来，随着平陆运河经济带建设推进，龙圩区酒店投资将步入黄金窗口期。智者之虑必杂于利害，既要看到区域内高端酒店存量仅占12%的结构性机遇，也需注意物业租金年均5-8%的涨幅压力。建议采取“旗舰店+轻资产”组合策略，例如在中心地段投资郁锦香品牌建立标杆，同时在周边区域发展IU酒店这类模块化产品。正如苏轼《定风波》所云“莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行”，在龙圩区这片投资热土上，稳健布局方能成就“一江春水向东流”的长远回报。